余庆楼盘策划案例分析-融富地产

　　营销推广项目的策划*各阶段推广主题策划*各阶段营销分析与总汇*各阶段市场动态分析与对策*各阶段客户总体分析与推盘策略渗透市策划、强销策划、促入策划对本项目进行分析。深入了解项目所在区域的房地产市场供应、需求状况，价格现状和未来发展趋势，产品类型、销售渠道。跟踪动态市场行情，进行竞争楼盘和竞争对手调 查、消费者调 查，对本开发项目进行优劣势分析，入一步明确的项目市场定 位和项目的总体操作思路，提出相应的营销策略。

　　项目的销售招商策划：包括售楼人员培训，销售手册的编制，分阶段销售价格的确定等；项目的商业部分还要进行业态定 位策划和招商策划。项目的推广整合策划：包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等。项目的前期定 位策划：即房地产开发项目的可行性研究，包括市场调研，项目定 位，项目的经济效益分析等。?

　　从风 水角度，地块过去用途对新开发项目是有影响的。如过去曾做过医 院、太平间、墓地、监狱、刑场、屠宰场等使用，是下乘之地。要是精明的购房者知晓，并口碑相传，对楼盘销售的***影响是必定的。比如东莞东城的一些楼盘，位于曾经的乱葬场和刑场上或者是紧邻曾经的乱葬场和刑场，租售已经受到一定程度的影响。这种情况下，营销策划中就必须要介入风 水销营来扬长避短。建筑上大下小，呈倒三角形，如东莞新海关大楼，上大下小，“摇摇欲坠”给观者以不舒服的感觉。相近楼宇间楼体棱角太突出，造成楼体间尖角互射，形成煞气，产生不利的风 水效应。如香港中银大厦，像把擎天剑，锋利无比，对旁边的楼盘杀气腾腾。在房地产开发项目中，有各种不同的客观资源，大概可分为两大类：一是从是否明显看出来分，有显性资源、隐性资源。二是从具体形式来分，有主题资源(或称概念资源)、社会资源、人文资源、物力资源、人力资源等。

　　随时掌握补足、成交、签约户数、金额、日期，若有未依订单上注明日期前来办理补足或签约手续者，立即催其办理补足或签约。客户来工作销售现场洽定或来电询购，要求其留下姓名，联系电话，以便于休息时间或广告期间实施DS（直销）、出外追踪拜访客户，并于每日下班前由业务主管总结追踪成果，检查是否达到预期销售目标。每逢周日，节日或SP期间，公司为配合销售，应每隔一段时间打电话至现场做假洽订（电话线若为两条，则轮流打）以刺激现场销售气氛。由于房地产与一般商品具有异质性，如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。***近的房地产业出现了销售受阻的情况，在这种情势之下更应该做一个商业计划书，做到有计划的有步骤的将楼盘销售掉。房地产策划主题要独 创。主题是房地产开发项目的总体主导思想,是发展商赋予项目的“灵魂”。策划主题是否独 创、新颖,立意是否创新,关系到房地产项目的差异化和个性化,并直接影响到项目在竞争中取胜,大到贯穿整个项目主题,小到报纸广告主题,无不是这样。

　　在策划中把握好人口各个要素的内容、形式以及它们的功用，分析它们对市场影响的大小、轻重，找出它们运行的具体规律，开发出的房地产项目就会与众不同，赢得人们的信赖。

　　现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出房地产全程策划营销方案，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：1、?项目投 资策划营销；2、?项目规划设计策划营销；3、?项目质量工期策划营销；4、?项目形象策划营销；5、?项目营销推广策划；6、?项目顾问、销售、代理的策划营销；7、?项目服务策划营销；8、?项目二次策划营销。

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