雅安楼盘策划案例分析

　　所以一般在做方案的时候，基本第 一步是确定这个项目的意向客群是哪一批人，或者这个项目的意向客群在哪里出现的可能性最 大。这一块内容是整个方案的基石。要嗅到政策的调控，在当下房地产是非常吃政策的一个行业，国家的金融政策和宏观政策调整必然会改变房地产的发展趋势，房地产过热国家就会马上释放政策控制，房地产过冷国家也会释放政策调控，就要让房地产达到一个不温不火的状态就是他们所追求的；（2019年4、5月全国已经有达100次政策的调控）。

　　开发-者可以在当前激烈的市场竞争中站稳脚跟，重要的是要分析并准确应对竞争对手，培养自己独特的竞争优势。为此，开发商必须树立有竞争力的营销理念，实践内功，不断提高自身素质，增强企业核心竞争力。在我看来，策划更应该是一种营销思维，而不是一个岗位。如果拓展部在工作时就想清楚“这块地拿下来卖给谁”，设计部在工作时就想清楚“什么样的房子客户会买单”，工程部在工作时就想清楚“工程节点怎么排更有利于卖房子”……那么，其实是不需要策划这个岗位存在。

　　房产销售策略推广:需对目前的房地产行业的状态以及项目自身的特点来进行分析，再来进行项目销售策略的推广，从而推出有效可行的计划，提前为销售做好准备。其中包括这些：销售策略的制定，广告的投放工作的开展等。

　　持续期（最后冲刺阶段）：⑴、正式公开强势销售一段时日后，客户对本案之认识程度应不浅，销售人员应配合广告，重点追踪以期达到成交目的。⑵、利用已购客户介绍客户，使之成为活动广告。并事先告之：若介绍成功公司将提成一定数额的“介绍奖金”作为鼓励。⑶、回头客户积极把握，其成交机会极大。⑷、退订户仍再追踪，实际了解问题所在。⑸、销售成果决定于是否在最后一秒钟仍能全力以赴，故销售末期的士气高低不容忽视。只要脚踏实地的执行本方案，房地产营销将会立竿见影，成就颇丰。

　　市场供应调 查分析。该地区在一定时期内的供应情况调 查主要包括：同期销售房屋市场现有项目、及其所在地、结构、区域、价格、支付方式；同类房地产企业数量、实力和市场份额；同级别的房地产商业广告诉求重点、营销策略、服务和效果；同样的房地产业务、相当于项目销售和空置情况。

　　随着房地产开发整体行业越来越艰难，房地产营销策划这个行业里的东郭先生也开始浮出水面。于是乎“策划当死，渠道当立”的论调开始风行，可见很少有人知道地产开发商的营销策划应该做些什么。我原以为是常识的东西居然成了知识。

　　传播其实对于甲方来说最直观的就是影响力，整个项目在各个通路上曝光的越多，那活动传播效果越好。所以很多时候我们的传播是线上线下结合的。我们作为有媒体属性的综合服务商，在线上可以给客户提供多种类型的传播形式。比如说：炒作文章、图片飞机稿、直播、视频短片、专题页面和音频......

　　定价格时也有一个悖论，越合理的定价方案越不合理。因为当每一套房子的均好性一样时，客户就会出现“选择困难症”，因为好的房子贵，便宜的房子不好。因此，适当地做一些价格“不合理”的房源能促进去化速度。在定价时就充分考虑哪些房源计划先卖掉，哪些房源留下来慢慢去化。通过价格，来控制各类房源的销售节奏。

　　确立行销要求：楼盘行销观念着重于消费者的分布情形及需求层次，继而设计规划销售策略主题。突显出楼盘产品的价值，进而满足购屋大众独有的品味与格调。故楼盘在行销上须完全符合时代的发展，才能在市场上造成影响，成为大众争先抢购的产品，下列几点是营销方面应重点考虑的问题。①时代性：具有前瞻性的行销观念，符合社会形态的变革与提升。②生活性：完全符合消费者的生活需求，接近消费者的消费水平。③安全性：各项设备充实，设施完善，以强化生活安定性。④方便性：交通、时间、商品等方面消费及额外的需求。⑤舒适性：现代化的消费新空间，具有以符合人性需要为基础的品质。⑥选择性：多样化的产品提供多样化选择。⑦自由性：使生活、休闲、购物紧密结合。

　　可行性研究阶段市场分析市场预测收入、成本、费用预测财务评估风险评估敏感性分析盈亏平衡分析。

　　善于借用各种社会事件制造楼盘的新闻噱头，并利用新闻媒介进行报道、炒作，使楼盘得以宣传，并能树立独特的形象。

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